اجاره يكي از روابط حقوقي كه امروزه نقش مهم و اساسي به خود گرفته به گونه‌ايي كه منشأ بسياري از اختلافات و دعاوي مطرح گشته در محاكم مي‌باشد، قرارداد اجاره است.

اساساً اجاره كردن به معني اين است كه فردي (مستأجر) منافع يك موضوع خاصي را كه اين موضوع مي‌تواند انسان باشد و يا حيوان و يا شي، از فرد ديگر (موجر) تملك مي‌كند و در ازاي اين تملك و بهره‌برداري از منافعي كه موضوع معين برخوردار است، مبلغي را به موجر مي‌پردازد. آن چه را كه در اين مطلب قصد بررسي و تحليل آن را داريم اجاره كردن يك ملك اعم از تجاري و يا مسكوني مي‌باشد. در اين رابطه سؤالاتي ذهن پيش مي آيد كه پاسخگويي آن‌ها مي‌‌پردازيم. قرارداد اجاره را چگونه مي‌توان منعقد نمود و شرايط لازمه آن چيست؟ قرارداد اجاره مي‌تواند به دو گونه منعقد گردد اول آن كه از طريق مراجعه به مشاورين املاك و مشاهده ملك مورد نظر و تطبيق دانش موضوع ما خواسته و نظر خود، اين قرارداد را منعقد نمود كه در اين طريق بايد لزوماً دو نفر شاهد، انعقاد اين قرارداد را گواهي كنند و امضاء نمايند و در دو نسخه لازمه ثبت شود كه امروز اين عمل در سه نسخه نوشته مي‌شود و نسخه سوم در نزد مشاور املاك نگهداري مي‌شود. بايد توجه نمود كه آن ملك مورد نظر بايد در زمان انعقاد اين قرارداد موجود باشد و با تمام اوصاف لازمه كه مدنظر مستاجر مي‌باشد تطابق داشته باشد و همچنين مالكيت داشتن موجر نسبت به آن ملك به اثبات رسد، و يا وكالت و قيوميت يا وصايتي از طرف مالك داشته باشد. بايد توجه نمود كه مدت اجاره نيز بايد صريحاً ذكر شود و در صورت عدم ذكر طبق ماده 501 قانون مدني با توجه به اين كه اجاره‌بها بر مبناي ماهيانه يا روز يا سال پرداخت مي‌شده، مدت قرارداد را بر مبناي آن معين مي‌كنند و مد نظر قرار مي‌دهند. دومين طريق كه قراداد را مي‌توان منعقد نمود از طريق مراجعه به دفاتر اسناد رسمي است به گونه‌ايي كه اين قرارداد نيز با تمام شرايطي كه گفته شد تنها در دفترخانه منعقد مي‌شود و تفاوت بارز اين دو اين است كه سندي كه دفترخانه‌ها تنظيم شده است سند رسمي است و سند تنظيمي در مشاورين املاك سندي عادي است و سندرسمي برخوردار از ارزش و جايگاه بالاتري نسبت به سند عادي برخوردار است و به استناد سند عادي تنها از طريق دادگاه‌ها مي‌توان درخواست تخليه كرد ولي در مورد اسناد رسمي مي‌توان علاوه بر دادگاه از طريق مراجعه به دفترخانه‌ايي كه اين قرارداد در آن جا منعقد شده است، درخواست اجراي اين قرارداد مبني بر تخليه يا هر تعهدي كه طرفين داشته‌اند را نماييم البته بايد توجه نمود كه مي‌توان قراردادهاي منعقد شده در مشاورين املاك را نيز در دفاتر اسناد رسمي به ثبت رساند ولي متحمل هزينه‌ي اضافه و مازاد قرار مي‌گيريم. (سند رسمي سندي گويند كه در اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مامورين رسمي در حد و صلاحيت آنها طبق مقررات تنظيم شود و اسناد غير از اين‌ها اسناد عادي است. زمان آغازين قرارداد اجاره و اجراي تعهدات طرفين نسبت به يكديگر چه زماني است؟ ضمانت اجراي اين تعهدات چيست؟ قرارداد اجاره به محض انعقاد، آغاز مي‌ شود و طرفين بايد تعهدات خود را نسبت به يكديگر اجرا كنند از جمله اين كه موجر بايد ملك مورد اجاره را به مستاجر تحويل دهد و هنگامي اين تعهدات اجرا مي‌شود كه امكان استفاده آن ملك با توجه به هدف مستاجر‌، وجود داشته باشد در غير اين صورت تعهد اجرا نشده باقي مي‌ماند و ملزم به جبران خسارت وارده به مستاجر مي‌باشد. از سوي ديگر مستاجر نيز ملزم به پرداخت اجاره‌بها به موجر مي‌باشد و همچنين در پايان مدت اجاره آن ملك را تخليه نمايد. براي اجراي اين تعهدات مي‌توان الزامات متفاوتي در قرارداد اختيار نمود از جمله مي‌توان گفت كه يك مبلغ معيني را طرفين در قرارداد ذكر مي‌كنند كه در صورت عدم اجراي تعهد اين مبلغ مشخص را به عنوان خسارت ناشي از عدم اجرائي تعهدات از طرف مقابل مطالبه كند. راه حل ديگر اين است كه به ازاي هر روز تاخير در اجراي تعهد مبلغ مشخص را به طرف مقابل بپردازد اما تفاوت اين دو راه‌حل در اين است كه در روش اول تنها فرد مي‌تواند يا درخواست مبلغ خسارت را مطالبه كند و يا اجراي تعهد لازمه را و امكان جمع كردن هر دو نيست ولي در روش دوم امكان جمع كردن هر دو وجود دارد يعني هم مطالبه خسات نمايد و هم طرف مقابل را مجبور به انجام تعهد خود نمايد. راه حل سوم اين است كه موجر مبلغ معيني تحت عنوان وديعه و يا قرض‌الحسنه از مستاجر مطالبه نمايد و يا يك چك كه در عرف از آن چك تخليه ياد مي‌كنند مطالبه نمايد كه در صورت عدم تخليه و يا حصول خسارات ديگر از محل اين چك يا مبلغ دريافتي ،استفاده لازم را نمايد . بايد توجه نمود كه ميزان مبلغ چك به ميزان ارزش خانه مقرر مي‌شد كه در صورت عدم تخليه به اجرا گذاشته مي‌شد. چه زماني مي‌توان گفت كه ملك مورد اجاره به مستاجر تحويل داده شده است؟ زماني مي‌توان مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره ‌بها نمود كه تحويل ملك مورد اجاره به گونه‌ايي صحيح و بدون عيب و به گونه‌ايي كه طبق ماده 477 قانون مدني امكان استفاده از آن ملك براي مستاجر وجود داشته باشد. اين نكته شايان ذكر است كه كليه هزينه‌هاي تعميرات اساسي و هزينه‌هاي كلي از قبيل نصب و راه‌اندازي به منظور بهره‌برداري از دستگاه‌هاي تهويه، شوفاژ، كولر، آسانسور و شبكه آب و برق و گاز به عهده مالك است و مالك (موجر) بايد خرابي موجود در ملك را برطرف كرده و سپس ملك را تحويل دهد. اين مهم بايد توجه شود كه هزينه‌هايي را كه مستاجر مي‌خواهد صرف كند تا از ملك مورد نظر به نحوي بهتري استفاده كند نه اين كه نتوان با اين شرايط فعلي از آن ملك مورد نظر استفاده كرد، به عهده خود مستاجر است. سرقفلي چيست و به چه معنا مي‌باشد و طريقه مطالبه آن چگونه است؟ سرقفلي به عنوان يكي از موضوعات مهم در مبحث اجاره مطرح مي‌شود كه بسيار مورد توجه است. سرقفلي به مبلغي ‌گويند كه موجر در ابتداي قرارداد اجاره‌ي ملك تجاري از مستاجر مطالبه مي‌كند و به نوعي سرقفلي را منتقل مي‌نمايد. اين نكته مورد توجه است كه مطالبه و پرداخت سرقفلي مبتني بر توافق طرفين است و ميزان آن نيز مبتني بر عر ف و اوضاع و احوال و توافق طرفين مي‌باشد. اين را بايد بدانيم كه در بعضي شرايط اين امكان وجود دارد كه با اين كه مستاجر هيچ مبلغي تحت عنوان سرقفلي به موجر نداده است مي‌تواند اين مبلغ را مطالبه كند و آن عبارتند از اين كه 1) شرط شده باشد كه موجر حق افزايش اجاره بها و تخليه ملك را نداشته و موجر متعهد شود كه هر ساله ملك را به همان مبلغ واگذار كند، در اين حالت اگر مستاجر از اين شرايط كه به نفع او واقع شده است بگذرد و از اين شرط استفاده نكند مي‌تواند در ازاي آن از موجر، سرقفلي مطالبه كند 2) شرط شود كه موجر ملك را هر ساله به مستاجر بر مبناي اجاره بهاي متعارف بدهد و اگر مستاجر از اين حق استفاده نكند مي‌توان از موجر تقاضاي سرقفلي كند. بايد توجه نمود كه در هر دو اين حالات تبديل شدن به سرقفلي تنها مبتني بر توافق طرفين است. (ماده 7 و 8 قانون موجر و مستاجر سال 1376) در صورتي كه اساساً هيچ مبلغي بين طرفين مبادله نشده باشد ديگر امكان مطالبه اين چنين مبلغي از سوي مستاجر نيست مگر استثنائات مطرح شده در بالا و اين بدين معني است كه امكان عدم وجود هيچ مبلغي تحت عنوان سرقفلي در قرارداد اجاره وجود دارد. اگر در طول استفاده از ملك مورد اجاره هزينه‌هايي براي آن ملك به وجود آيد چه كسي بايد بپردازد؟ در مورد اين هزينه‌ها بايد توجه نمود كه هزينه تعميرات اساسي كه در جهت استفاده از ملك لازم مي‌باشد، با موجر است و بايد او اين عمل را انجام دهد (م 486 قانون مدني) ولي تعمير اتي كه عدم اقدام آن باعث سلب استفاده از آن ملك نمي‌شود مثلاً تعمير كولر يا سيستم گرمايش، با مستاجر است و نه موجر، همچنين بايد اين نكته را توجه كرد كه اگر مستاجر در طول مدت اجاره اقدامات و فعاليت و تغييراتي در ملك انجام دهد، نمي‌تواند هزينه اين تغييرات را بگيرد و همچنين اگر اقدامات و تعميرات لازم را بدون اطلاع به موجر اين عمل را بكند نمي‌تواند اين مبلغ پرداختي را از موجر مطالبه كند. (م 52 قانون مدني). هنگامي كه در پايان مدت اجاره در ملك خرابي ايجاد شود كه خرابي‌ها به وسيله مستاجر در ملك ايجاد شده به نحوي كه امكان استفاده از ملك را از بين برده است بايد هزينه اين تعميرات را از مستاجر مطالبه كرد و هزينه استهلاك متعارف و حد معمول را نمي‌توان از مستاجر مطالبه كرد. چگونه مي‌توان تقاضاي تخليه از ملك مورد اجاره كرد؟ قاعده و اساس قرارداد اجاره اين است كه در پايان مدت اجاره در صورتي كه توافقي بين طرفين تحقق پيدا نكرد مبني بر ادامه اين قرارداد بايد مستاجر ملك را تخليه كند و در صورتي كه از اين كار خودداري نمايد به دو طريق امكان الزام او وجود دارد 1) در صورتي كه به گونه سند عادي و در نزد مشاورين املاك تنظيم شده باشد تنها از طريق شوراي حل اختلاف مي‌توان مطالبه تخليه كند و اين امر مبتني بر درخواست ساده است و نياز به رعايت تشريفات اين دادرسي مدني نيست. در هر دو طريق در صورتي كه موجر مبلغي تحت عنوان وديعه يا قرض‌الحسنه گرفته باشد در ازاي ميزان مبلغي كه اجاره‌بها داده نشده و همچنين خسارتي كه از مستاجر مطالبه مي‌كند از اين وديعه يا قرض‌الحسنه، مطالبه كند و از صندوق دادگستري يا دايره اجرا (اجراييه ثبت) كه اين مبلغ به آن جا وديعه داده شد، درخواست كند اين ميزان مبلغ را پرداخت عودت ندهد اما بايد توجه نمود كه بايد گواهي از دفتر شعبه د ادگاهي كه دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به آن جا تسليم شده را به شوراي حل اختلاف كه پرونده در حال بررسي است و يا دايره اجرا تحويل دهد.

پي نوشت :

نویسنده : سعيد نارنجي ثاني کارشناس ارشد